№6(17)(2013)

Стягнення нового податку на нерухомість почалося з 2013 року. Під його дію потрапляють власники квартир житловою площею понад 120 м2, будинків житловою площею понад 250 м2, а також власники двох або більше квартир, квартири та будинку, двох і більше будинків. Про податок на нерухомість як інструмент соціального вирівнювання населення та основне джерело надходжень до місцевих бюджетів розмірковує кандидат економічних наук Людмила Олейнікова.

Впровадження в 2013 році податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, має сприяти наповненню місцевих бюджетів, а також реалізації принципу справедливості оподаткування. Податок на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки, потрібен місцевим бюджетам України як актуальне, а в подальшому – одне з головних джерел їх наповнення. Розрахунки свідчать, що надходження від даного податку значно підвищать фінансову стабільність і самостійність органів місцевих громад.
Яким чином побудована система оподаткування нерухомого майна у світі?
– Податок на нерухоме майно існує приблизно в 130 країнах світу. Ставки податку, наприклад у Франції, Німеччині, Австрії, Швейцарії, Англії та інших європейських країнах, варіюють і в середньому становлять один-два відсотки від вартості нерухомого майна. Надходження від цього податку формують значну дохідну частину бюджетів органів місцевого самоврядування. Це зумовлено тим, що в іноземних державах цей податок є переважно місцевим. Наприклад, у деяких штатах Австралії він складає понад 90% місцевого бюджету, в США – до 75%, у Канаді податком на нерухомість формується до 80% бюджету. Завдяки достатньо широкій базі, яка включає практично всі об’єкти нерухомості, податок на нерухомість має значну питому вагу – від 4% до 15% у місцевих бюджетах країн, економіка яких розвивається (Молдова, Румунія, Болгарія, Чорногорія, Македонія та інші).
Нерухомість є зручним об’єктом оподаткування. Це зумовлено такими її властивостями, як візуальна наочність, тривалість існування, постійність місцезнаходження, необхідність державної реєстрації. Тому введення податку на нерухомість запобігає накопиченню майнових об’єктів окремим власником та стимулює власників таких об’єктів до ефективного використання майна.

Оподаткування нерухомості в кожній країні відрізняється та має свої особливості, але нині світова практика виокремлює два підходи до визначення бази оподаткування. Перший з них базується на площі, другий – на ринковій вартості об’єкта. Метод, заснований на вартості об’єкта, є більш справедливим і застосовується в більшості розвинених країн. Застосування методу, заснованого на площі об’єкта, дає змогу оподатковувати об’єк­ти за відсутності інформації про оціночну вартість майна, з меншими витратами на оплату роботи кваліфікованого персоналу (оцінювачі, податкові адміністратори та інші). Тому такий метод частіше застосовується в країнах, що розвиваються, та з трансформаційною економікою, адже він зручний і дешевший у адмініструванні.

Про можливість введення податку на нерухоме майно безпосередньо в Україні вперше згадували на початку 90-х, але тоді рішення не було прийняте. Чому нині повернулися до цього питання?
– Вже тоді всім було зрозуміло, що з часом запровадження цього податку стане необхідним. Проте для його упровадження необхідно було сформувати Державний реєстр речових прав на нерухоме майно, який дав би змогу податківцям ідентифікувати об’єкти оподаткування з платниками. Крім того, введення даного податку до складу місцевих і форми його реалізації були предметом дискусії під час написання Податкового кодексу. Зрештою, податок був упроваджений та ввійшов до переліку місцевих податків і зборів Податкового кодексу України. Однак його введення було відкладено на 2013 рік саме з технічних причин.
Порядок стягнення податку на нерухомість, об’єкт та база оподаткування, ставки і строки сплати податку, а також пільги та умови їх застосування регулюються ст. 265 Податкового кодексу України. Платниками податку є фізичні та юридичні особи, в тому числі нерезиденти. Податком обкладається житлова площа житлової нерухомості. Звітують до органів ДПС лише юридичні особи, а для фізичних осіб декларування об’єктів оподаткування не передбачено.
На сьогодні в умовах впровад­ження податку в Україні база оподаткування у формі площі нерухомого майна є найбільш зручною. Це пов’язано з тим, що маємо недостатньо розвинутий ринок нерухомості, а в переважної частини населення низький рівень доходів. До того ж порядок і методика визначення вартості об’єктів викликають більше запитань, ніж відповідей.

Чи можете зупинитися детальніше на суперечливих моментах?
– Аналізуючи норми ст. 265 Кодексу щодо адміністрування даного податку, виникає низка запитань, невчасне вирішення яких надалі зумовить ускладнення процедур сплати, узгодження, контролю та сприятиме ухиленню від оподаткування. Найбільш актуальними є проблеми методологічного характеру. Це, зокрема, порядок узгодження податкового зобов’язання; строки сплати та порядок перерахунку сум податкового зобов’язання; узгодження норм розділу ХІІ з розділами І та ІІ ПКУ щодо прав та обов’язків податкових органів і платників податків тощо; контроль фізичних осіб щодо сплати податку на нерухоме майно та порядок застосування ними податкової знижки.
Відсутність обов’язку фізичних осіб декларувати об’єкти, що підлягають оподаткуван­­­ню, спричинить розбіжності між контролюючими органами та платниками щодо бази оподаткування і права застосування пільги. Оскільки пп. 265.7.1 п. 265.7 ст. 265 Кодексу передбачено, що обчислення суми податку, яка підлягає сплаті, проводиться органом державної податкової служби, а абзацом б) пп. 265.4.1 п. 265.4 ст. 265 зазначено право власника декількох об’єктів використати пільгу за власним вибором, то неод­мінно виникатимуть питання щодо того, до якого об’єкта дана знижка буде застосована. Узгодження даного питання буде особливо кропітким для платника, якщо об’єкти знаходяться в різних територіальних одиницях.

Тобто можна стверджувати, що виникатимуть питання щодо адміністрування цього податку?
– Адміністрування податку на нерухомість носить в Україні об’єктний характер. Механізм такий: надсилаються податкові повідомлення-рішення і податок сплачується за місцем розташування об’єкта оподаткування. Тому в разі відсутності власника за місцезнаходженням об’єкта нерухомості, він не зможе вчасно отримати повідом­лення, узгодити суму та/або використати пільгу і, звісно, сплатити в повному обсязі податок до відповідного місцевого бюджету. Об’єктний характер обліку є незручним і для адміністратора, адже ускладнює контроль. Адміністратору буде важко відстежити, скільки об’єктів оподаткування є у власності платника і до якого з них він застосував знижку.
Невирішеність таких питань призведе до непорозумінь між органами державної податкової служби та платниками податку, а наслідком цього буде ускладнення процедури сплати для платника та ухилення від сплати податку. Для удосконалення механізму адміністрування податку на нерухомість необхідно перейти від обліку за об’єктом до обліку за суб’єктом податкових відносин. Тобто облік має вестися за власником об’єктів, а податкові повідом­лення-рішення слід надсилати власникам за місцем їхньої реєстрації з переліком усіх об’єктів, якими вони володіють, із зазначенням рахунків для сплати податку за місцезнаходженням об’єктів нерухомості.
На початковому етапі доцільно буде провести кампанію декларування, що допоможе в першу чергу уточнити і звірити базу оподаткування та удосконалити контроль за сплатою податку на нерухомість, оскільки в такому випадку відповідальність за обчислення буде нести платник, як це передбачено в розділі ІІ Податкового кодексу України. Надалі обов’язок щорічного декларування можна залишити лише за власниками кількох об’єктів або у випадку їх надбання (відчуження).
Для забезпечення принципу соціальної справедливості необхідним є оподаткування всієї площі житлового об’єкта, а не лише житлової. Сьогодні даний принцип при оподаткуванні об’єктів житлової нерухомості порушено.
Вважаю, що врегулювання цих питань допоможе уникнути непорозумінь між учасниками податкових відносин та адміністратором. А нововведений податок в Україні буде соціально справедливим і економічно ефективним, що зблизить національне законодавство з європейським, забезпечить стабільні надходження до місцевих бюджетів та знизить маніпуляції на ринку нерухомості.
Одним із головних питань у перспективі подальшої реалізації даного податку є перехід від об’єкта оподаткування за площею до об’єкта оподаткування за вартістю, що відповідає європейській практиці та забезпечує справедливість оподаткування. Втім, поки що для України такий підхід реалізувати складно. Практика впровадження та реалізації податку на нерухомість дасть змогу поступово удоско­налювати підходи до його стягування. Зараз на розгляді парламенту знаходиться підготовлений Кабміном законопроект №2405, котрий передбачає відстрочення введення податку на нерухомість до 2014 року та інші зміни, що частково мають врегулювати питання, які нині виникають.