№2(25)(2014)

Кабінетом Міністрів України (далі – КМ України) 17 жовтня 2013 року було прийнято Постанову № 868 «Про затвердження Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень і «Порядку надання інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно» (далі – Постанова).

Відповідно до тексту Постанови, вона набирає чинності через два місяці з дня її опублікування. Враховуючи те, що текст Постанови було офіційно опубліковано 11 грудня 2013 року в газеті «Урядовий кур’єр», вона набрала чинності 11 лютого 2014 року.

Постановою затверджені такими, що додаються: «Порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі – Порядок) та «Порядок надання інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно», а також визнано такими, що втратили чинність: Постанову КМУ, якою було затверджено попередню редакцію «Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень» і «Порядку надання інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно», а також деякі пункти нормативних актів відносно порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Отже, далі детальніше розглянемо, в чому саме полягають основні положення затвердженого Порядку. Для початку зазначу, що метою прийняття Порядку є визначення процедури проведення державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, переліку документів, необхідних для проведення відповідних реєстраційних процедур, прав та обов’язків суб’єктів відповідних правовідносин, а також процедури взяття на облік безхазяйного нерухомого майна.
Так, відповідно до п. 2 Порядку, державна реєстрація прав здійснюється шляхом внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (далі – Державний реєстр прав) записів про власників нерухомого майна, що проводиться органом державної реєстрації прав (Державною реєстраційною службою, Укрдержреєстром) та спеціальним суб’єктом державної реєстрації прав – нотаріусом, у випадках та в порядку, встановлених Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».

Реєстрація речових прав на нерухоме майно та облік безхазяйного нерухомого майна проводиться за місцезнаходженням відповідного майна, проте державну реєстрацію обтяжень речових прав на нерухоме майно можна здійснювати незалежно від місцезнаходження такого нерухомого майна.

Якщо нерухоме майно розміщене у межах території, на яку поширюються повноваження декількох органів державної реєстрації прав, реєстраційні дії щодо такого нерухомого майна проводяться одним із таких органів, визначеним заявником (особисто або уповноваженим представником).

Державна реєстрація прав, взяття на облік безхазяйного нерухомого майна здійснюється на підставі прийнятого державним реєстратором рішення, форму та вимоги до оформлення якого встановлює Міністерство юстиції України (п. 3 Порядку).

Державній реєстрації підлягають речові права та їх обтяження на об’єкти нерухомого майна. Об’єктами нерухомого майна можуть бути: земельна ділянка; підприємство як цілісний майновий комплекс; житловий будинок, будівля, споруда або їх окрема частина; квартира, житлове або нежитлове приміщення.

Законодавством встановлено деякі особливості реєстрації прав на об’єкти нерухомого майна, а саме:

• вимога щодо прийняття об’єкта нерухомості в експлуатацію, що означає проведення державної реєстрації прав лише з моменту введення об’єкта в експлуатацію у встановленому законодавством порядку;
• вимога щодо необхідності державної реєстрації земельних ділянок у Державному земельному кадастрі, що передбачає внесення запису про власників земельної ділянки до Державного реєстру прав після реєстрації такої земельної ділянки у Державному земельному кадастрі;
• право власності на підприємство як цілісний майновий комплекс, житловий будинок, будівлю, споруду або їх окремі частини може бути зареєстроване незалежно від того, чи зареєстроване право власності на земельну ділянку, на якій розміщені такі об’єкти нерухомого майна;
• право власності на квартиру, житлове та нежитлове приміщення може бути зареєстроване незалежно від того, чи зареєстроване право власності на житловий будинок, будівлю, споруду або їх частини, в яких розміщені такі об’єкти нерухомого майна.

Державній реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень не підлягають копалини, рослини, малі архітектурні форми, тимчасові, некапітальні споруди, що знаходяться на земельній ділянці, переміщення яких можливе без їх знецінення та зміни призначення.

Документи для проведення державної реєстрації прав, взяття на облік безхазяйного нерухомого майна можуть подаватися заявником особисто або надсилатися до органу реєстрації поштою з описом вкладення.

Загальні положення щодо порядку проведення державної реєстрації прав визначено у відповідному розділі Порядку. Далі з’ясуємо, в чому ж полягає їх основ­ний зміст.

Для проведення державної реєстрації прав заявник (уповноважена особа) подає до органу реєстрації прав або нотаріуса заявку, форму та порядок запов­нення якої встановлює Мінюст. До неї заявник додає документи, визначені Порядком, їх копії, квитанцію (платіжне доручення) про внесення плати за надання витягу з Державного реєстру прав, а також квитанцію (платіжне доручення) про сплату державного мита за проведення реєстраційних дій.

Зазначу, що орган державної реєстрації прав або нотаріус не приймають заяву лише у випадку відсутності в наданих заявником документах квитанції (платіжного доручення), що підтверджує внесення плати за надання витягу з Державного реєстру прав, а також квитанції (платіжного доручення) про сплату державного мита за проведення реєстраційних дій (окрім випадків звільнення особи заявника від сплати державного мита та/або плати за надання витягу відповідно до законодавства), адже подання заявником документів (окрім вищевказаних) не в повному обсязі не є підставою для відмови у прийнятті заяви.

У випадку подачі заяви та доданих документів заявником особисто, такий заявник надає для огляду державному реєстратору органу реєстрації прав або нотаріусу документ, що посвідчує особу заявника (паспорт громадянина України, посвідка на проживання особи, яка мешкає в Україні, національний, дипломатичний чи службовий паспорт іноземця або документ, що його заміняє). Якщо ж документи подаються уповноваженим представником заявника, такий представник окрім пред’явлення документу, що посвідчує його особу, надає органу реєстрації прав або нотаріусу належним чином оформлену довіреність (доручення).

Звертаю увагу, якщо заява та додані до неї докумен­ти надсилаються до органу реєстрації прав або нотаріуса поштою, в такому випадку справжність підпису заявника у заяві посвідчується нотаріально, відповідно до Закону України «Про нотаріат».

Датою прийняття заяви та доданих документів вважається дата та час реєстрації такої заяви у базі даних про реєстрацію заяв і запитів.

Заявнику при поданні заяви слід врахувати, що вона не може стосуватися реєстрації прав на декілька об’єктів нерухомого майна одночасно. Заяви подаються виключно окремо щодо кожного об’єкта нерухомого майна.
Порядком також передбачено особливості державної реєстрації прав за заявами в електронній формі.
Відповідно до п. 36 Порядку, необхідною умовою для проведення державної реєстрації прав є наявність документів, що підтверджують виникнення, перехід або припинення прав на нерухоме майно, а також подання інших документів, визначених Порядком.

П. 37 Порядку визначено невичерпний перелік докумен­тів, що підтверджують виникнення, перехід або припинення прав на нерухоме майно, до них, зокрема, відносяться:

• належним чином оформлений оригінал або дублікат договору, предметом якого є нерухоме майно, укладений у встановленому законодавством порядку, права щодо якого підлягають державній реєстрації, або речове право на нерухоме майно;
• свідоцтво про право власності на нерухоме майно, оформлене відповідно до законодавства;
• свідоцтво про право на спадщину, оформлене і видане нотаріусом або консульською установою України, чи його дублікат;
• державний акт, що підтверджує право власності, право приватної власності на землю, державний акт, що підтверджує право власності на земельну ділянку або державний акт, що підтверджує право постійного користування землею;
• рішення суду щодо права власності та інших речових прав на нерухоме майно, що набрало чинності;
• заповіт, яким встановлено сервітут (право користування) на нерухоме майно;
• інші, визначені Порядком і законодавством документи, що підтверджують виникнення, перехід або припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно.

Зверну увагу на особливості реєстрації права власності на новозбудовані чи реконструйовані об’єкти нерухомого майна з видачею свідоцтва. За таких умов зацікавленою особою є замовник будівництва, крім випадків, передбачених Порядком.

З метою проведення державної реєстрації права власності з видачею свідоцтва на новозбудовані чи реконструйовані об’єкти нерухомого майна державному реєстратору разом із заявою подається:

• документ, що підтверджує виникнення, перехід або припинення речових прав на земельну ділянку;
• документ, що підтверджує прийняття об’єкта будівництва в експлуатацію (Акт введення в експлуатацію);
• технічний паспорт на об’єкт нерухомості;
• документ, що підтверджує присвоєння адреси об’єкта нерухомого майна.

Документи, що підтверджують виникнення, перехід або припинення права власності на вказаний у заяві об’єкт нерухомого майна, заявник не подає.

Також зазначу, що відповідно до Порядку надання інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затвердженого Постановою, інформація з Державного реєстру прав надається у формі витягу, інформаційної довідки або виписки.

Інформація з Державного реєстру прав надається заявнику за заявою (запитом), форму та вимоги до заповнення якої (якого) встановлює Мінюст, незалежно від місцезнаходження нерухомого майна, щодо якого подається заява (запит).
Заява (запит) на отримання інформації з Державного реєстру прав подається заявником особисто або надсилається поштою з описом вкладення (у такому випадку справжність підпису особи заявника посвідчується нотаріально).

Заявник, який подає державному реєстратору заяву (запит) про надання інформації з Державного реєстру прав у формі витягу, додає до заяви (запиту) квитанцію (платіжне доручення) про внесення плати за надання інформації з Державного реєстру прав.

Отже, більш детально ознайомившись з особливостями порядку реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень і порядку надання інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, ви матимете можливість забезпечити правовий захист своїх законних інтересів від можливих спекуляцій.